[대출용어] LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR

세상을 살아가기 위해선 알아야할 것도 많고 그리고 알아야 더 좋은 것들이 많지만  

전형적이 회피형인 나는 그동안 모든 것을 '에라 모르겠다', '나중에 생각하지'로 살아왔다.

 

뭐 이런 내 자신을 별로라기 보다 더 좋다고 보는 편이라 (무한 합리화)  

나의 성향을 바꿀 생각은 1도 없지만, 

나중에 생각이란걸 하기 위해선.. 미리 알아두어야 하는 것도 있고

스스로 너무 무지하다는 생각이 강해져... 적당히 공부란 걸 해보려 한다. 

 

공부는 사실 너무 거창하고.. 봤던 걸 정리해서 기억 창고에 저장하기 위함 정도. 

'주담대' 대출 받기 전에 알아야 할 이 요상한 용어들을 오늘은 정리해 본다. 

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 LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR 무엇인가?!

*연간 소득 : 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 공식적인 소득 증빙 서류들을 통해 증빙 가능한 소득

*기타 대출 : 학자금대출 / 자동차 할부 / 마이너스 통장 / 은행 대출 / 카드론 / 전세대출 등 

구분	LTV	DTI	DSR	스트레스 DSR
영어풀이	Loan to Value	Debt to Income	Debt Service Ratio
공식용어	담보인정비율	총부채상환비율	총부채원리금상환비율	가산금리를 포함한 DSR
나만의 정리	주택을 담보로 돈을 최대 몇 % 빌려줄 수 있는지 알려줌 * 주택의 금액(구매가/분양가)를 100%로 두었을 때 주택을 담보로 내가 대출 받을 수 있는 최대 비율(%)	나의 연간 소득에서 주담대 대출의 연간 상환 원금 +이자 총액과 기타 대출의 연간 이자 총액이 차지하는 %	나의 연간 소득에서 모든 대출(주담대 + 기타대출)의 연간 상환 원금과 이자가 차지하는 %  > DSR %에 맞춰서 대출 실행 및 기간 설정 필요	DSR에서 더 빡세진 버전으로 DSR 산정할 때 가산 금리까지 추가 계산 > 원리금 상환액이 더 높아질 수 밖에 없음 > 대출 받을 수 있는 한도가 더 낮아짐
계산법	주택금액 X LTV 비율	(모든 주택담보대출 연간 총 상환액(원금+이자) + 기타 모든 대출의 이자 총 상환액 총합) / 연간 소득 X 100	(모든 주택담보대출 연간 총 상환액(원금+이자) + 기타 모든 대출의 연간 총 상황액(원금+ 이자) 총합) / 연간 소득 x 100	(모든 주택담보대출 연간 총 상환액(원금+이자(가산금리 적용)) + 기타 모든 대출의 연간 총 상황액(원금+ 이자(가산 금리적용) 총합) + / 연간 소득 x 100
예시	주택 금액 3억  LTV 80% = 2억 4천만원	연간 소득 4천만원 / 주담대 3억 / 금리 4% / 원리금 균등상환> DTI 60%로 맞추기 위해선 최소 190개월(16년)로 상환 해야 함 (참고1)	연간 소득 4천만원 / 주담대 3억 / 금리 4% / 원리금 균등상환> DSR 40%로 맞추기 위해선 최소 400개월(34년)로 상환 해야 함 (참고2), 심지어 일절 기타 대출이 없어야 함	계산 포기..  단순하게 계산한 DSR의 이자를 5%로 1%로 올려 계산해 본다면 DSR 40%에 맞추려면 상환까지 600개월(50년) 걸림.
참고	주택 금액은 kb시세가로 판단. 단, kb시세가가 없는 경우 분양가/감정가 등으로 판단	계산시 기타 대출 원금 상환 금액은 포함되지 않음!    DTI 비율을 낮추기 위해서는 대출 기간을 늘리면 됨	DTI와 DSR 차이는 기타 대출의 원금이 산정대상액에 포함되냐 안되냐  DSR 계산시 현재까지는 전세대출은 포함이 안되는데.. 23년 11월에 전세 대출 DSR 포함 검토 얘기가 나왔어서 어떻게 될지 모르겠음.	스트레스 DSR 가산금리는 매년 11월 한국은행에서 공시  현재 가산 금리는 1%포인트 내외에서 유지되고 있음

 

참고1 DTI 계산 *부동산계산기 사용 

연간 소득 4천만원 / 주담대 3억 / 금리 4% / 원리금균등상환 > DTI 60%로 맞출시 

 

 

참고2. DSR 계산 *부동산계산기 사용 

연간 소득 4천만원 / 주담대 3억 / 금리 4% / 원리금 균등상환> DSR 40%로 맞추기 위해선 최소 400개월(34년)로 상환 해야 함 (참고2), 심지어 일절 기타 대출이 없어야 함 

 

추가로 확인한 용어 정보

 

-거치기간 : 대출 실행 후 원금 납부를 시작할 때까지의 기간 / 거치기간 동안에는 이자만 냄.  

  거치기간을 갖는 이유 ? 대출 실행 후 대출을 상환하기 위해 안전적인 수익구조를 만들수 있도록 기간을 줌 

 

-원리금균등상환 : 원금과 이자를 합친 금액을 매월 동일하게 납부하는 방식 

                              똑같은 금액이 매번 나가는 거고 초기에는 원금은 적게 나가고 이자가 많이 나감.

                              예) 100만원 대출 원리금 균등 상환 : 대출 기간 12개월 

                                 뒤로 갈수록 이자는 적어지고 원금은 높아짐. 

대출 관련 참고하기 좋은 사이트 

정부 대출 상품 

한국주택금융공사(HF)

https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_02_01.do

상품소개 | 디딤돌대출 | 주택담보대출 | 한국주택금융공사

 

주택도시기금

https://nhuf.molit.go.kr/

주택도시기금

 

대출 이자 계산기 OR DTI, DSR 계산기

네이버

https://search.naver.com/search.naver?sm=tab_hty.top&where=nexearch&query=%EB%8C%80%EC%B6%9C+%EA%B3%84%EC%82%B0%EA%B8%B0&oquery=DSR+%EA%B3%84%EC%82%B0%EA%B8%B0&tqi=ihGDZdqo1fsssBhvZjRsssssshK-479582

대출 계산기 : 네이버 통합검색

 

부동산 계산기(LTV, DTI, DSR) 

https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/LTV

부동산계산기

 

기타 : KB 부동산 

KB 시세 확인 가능 

https://kbland.kr/c/554136?ctype=05&xy=37.656321,126.8399905,18

KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, 예측시세

 

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다음번에는 대출 상품 좀 알아봐야겠다.